当前位置 >> 商铺写字楼 >> 专业评估 >>

规划一年两变 白云新城出路何在?

[ http://www.gzgfw.com/ 来源:互联网 2014-11-28 16:55:36 评论]
核心提示:近来,广州城市规划不断出新,广州南站、广州新中轴线、广州国际金融城等新的规划备受关注, ...

规划一年两变白云新城出路何在?

■白云新城一些项目正在建设中。(资料图片)

规划一年两变白云新城出路何在?

■商业中心人气有待提升。

专家建议发展住宅聚人气

因规划调整,白云新城的未来发展备受瞩目。2009年初次规划方案出炉、今年6月再次公布详细规划,今年8月,白云新城的命运再次发展转变,广州市画院、广州当代美术馆与广州博物馆新馆原来都属于白云新城“双中心”的规划,现在三个文化项目都将移址新中轴线南段。对此,有业内人士认为,三个文化项目的迁移,说明白云新城在整个广州城市中的区域发展地位已经不如从前。过去靠规划带动区域价值提升的发展模式不再具有可持续性,白云新城需要大力发展住宅,聚拢人气与商业氛围,从而带动区域发展。

新兴重点功能区抢风头白云新城陷入迷茫

近来,广州城市规划不断出新,广州南站、广州新中轴线、广州国际金融城等新的规划备受关注,相比之下,白云新城的规划最新的变化却是做“减法”。

白云新城三个文化项目的集体迁移让社会对白云新城发展产生了信心动摇。业内人士认为,这一局面的形成,主要是因为广州多个功能新区规划的出台,城市发展重点四面开花。

今年,广州市国土房管局举行土地拍卖推介会,重点推介了广州国际金融城、广州南站核心区、琶洲、白云新城、白鹅潭五大重点功能区。其中最引人注目的莫过于广州南站商圈和广州国际金融城。前者将打造成一个千亿商圈年内推出13块地,后者的优胜方案日前刚刚公布,吸引了市场上无数目光。此外,广州新中轴线建设也在如火如荼,白云新城三个文化项目正是迁移于此。相比之下,曾备受瞩目的白云新城显得安静很多。方圆地产首席市场分析师邓浩志指出,随着其他重点功能新区的推出,白云新城在城市发展中的地位有所下降。特别是新中轴线,将是广州未来城市建设的重点,白云新城实际被放在了相对次要的地位。

规划一年变更两次

三个文化项目迁移

白云新城的规划在不断变化。今年6月份,广州市规划局再次公布白云新城详细规划。新规划中将白云新城原“一轴、双中心、六社区”的空间结构,更新为“一轴、双中心、四个片区”。其中的“双中心”,即北部的文化中心和南部的商业中心。按照原规划,北部依托白云国际会议中心、广州新体育馆集中建设广州文化建筑群,引进广州博物馆、广州市城市规划展览中心、广州市画院等,打造文化中心区。但三个项目迁移,仅剩下广州城市规划展览中心已经在建设中,显得形单影只。

实际上,按照2009年白云新城首次规划方案,作为广州“北优”战略中的重点发展区域,这里的定位是以大型商业购物中心为轴,周边配套多个高尚住宅区,未来会有数十万人迁入居住。人流、消费力都使白云新城未来的商业“看上去很美”。但随着规划的再次调整,以及三个文化地标项目的迁移,白云新城远景有所改变。对于文化项目的重新选址,广州市副市长王东在和人大代表“约见”时坦言:“因为白云区原址地块狭长,无法舒展,且交通不便。广州市画院一直没有出来一个好的设计方案。硬上也行,但与其花一大笔钱还不尽如人意,不如重新选址。”

新城现状

发展三年白云新城配套仍不完善

一座新城的建设,珠江新城曾花了十年,白云新城呢?

从2009年首次规划方案出炉,白云新城已经经过三年的发展。但是,从地铁飞翔公园站出来,除了几个地标项目,附近仍是一片荒地,上面长满野草,与一年多前相比,没有多大的改变。而远处可见部分城中村,建筑物低矮、破旧。地铁口还有摩的载客,与一座新城的差距甚远。

整体看来,尽管中海、保利的地王项目在建设中,但仍然处在点与点的各自发展格局当中,没有形成片区式的发展。由于白云新城核心区的居住氛围不高,已经开业的商业项目对人气拉动也非常有限。据生活在白云新城附近的丁小姐介绍,去年开业的五号停机坪人气仍然比较惨淡,而万达广场略微好一些。“这一带除了几个地标项目,感觉仍是光秃秃的一片,而且商场的人气也不高,距离发展成熟的城市副中心还很远。”

据了解,白云新城北至黄石路,东至白云大道,西至机场高速,南至北环高速路,用地面积9.22平方公里。除了核心区的荒凉,在白云新城其他地区也面临着诸多问题有待解决。走访一圈,记者看到,靠近北环高速的广园新村和柯子岭,城中村遍布;机场路一带,皮具中心、音像城等专业市场云集,人多环境嘈杂;交通方面,尽管通了地铁,但白云新城东西两条主干道机场路和白云大道仍旧时常拥堵,同时从城区出发前往白云新城交通也诸多不便。对此,今年6月份的新规划也给出了解决方案,但也存在操作难度大,费时长的问题,现状没有太大改变。

专家建议

基础规划应坚持执行才不会耽误发展时机

过去在规划利好的带动下,白云新城屡拍出“地王”,最高地价突破2万元/平方米。对此,有业内人士表示,白云新城三地王项目楼价达到3万元/平方米,才不至于亏本。而按照当时大家对白云新城的发展预期,预计产品推出后楼价可达到4万元/平方米以上。而保利、中海当初的“地王”,都规划成了高端产品。

目前白云新城板块的一手楼盘售价尚在“2万元”级别,而中海的“地王”项目即将推出市场,保利项目也在建设当中。对此,有业内人士指出,随着白云新城规划的变更,也将预示着白云新城发展存在一些不可预知的变数,导致该区的高端项目存在很大的销售压力。

邓浩志指出,和中心城区其他区域相比,白云新城没有山水等资源,缺乏特色,而且教育、医疗等基础配套仍然不完善。多个地王的出现,外界对该区域的期望值过高,透支了未来。

华南理工大学建筑学院副院长赵红红则认为,长期来看,白云新城未来发展潜力仍然巨大。即使少了三个文化项目,白云新城的发展也不会因此停滞。不过,由于白云新城整体狭长,发展程度不均衡,导致目前白云新城大型的两个商业中心白云万达广场和五号停机坪的人气并不高,商业带动力仍然比较弱。对此,也有人指出,白云新城的发展需要再调整,过去依靠大的基础设施与公共服务配套提升区域价值的发展方式缺乏可持续性,未来的白云新城需要更多务实的住宅项目,通过居住人气,促进商业、配套的完善,从而提升整个区域的居住价值。而政府方面,对白云新城已经做出的规划,应该坚持执行,特别是一些基础配套设施,应该抓紧时间建设,才不会耽误白云新城的发展时机。

新城楼市

一手楼价2万元/m2

白云新城板块目前一手楼盘主要集中在白云大道一带,白云新城核心区也开始有项目推出。白云新城板块的一手楼也有不少,正升雅境、云山名都、岭南新世界等,楼价都在2万元/平方米左右。而即将推出市场的中海云麓公馆,将是该区域定位最高的楼盘,当初成交楼面地价为19971元/平方米,因此其定价备受关注。未来白云新城楼市会怎样?以下为白云新城板块部分在售或即将入市的楼盘

中海云麓公馆

200余套产品拟下半年推出

中海云麓公馆为中海地产位于白云新城的AB2907008-3地块,总建筑面积为5.86万平方米,是中海地产2010年底以11.7亿元竞得,成交楼面地价约19971元/平方米,溢价189%,成为轰动一时的地王,此前不少人预测售价将超过4万元/平方米。据了解,中海云麓公馆200余套高端产品拟下半年推出,户型面积多为200多平方米三至五房,不含任何商业,为纯粹的高端住宅小区。

正升雅境

主推46-122m2一至三房

正升雅境邻近三元里大道及远景路,距机场路800米。项目占地8755㎡,建筑面积42412㎡,由3栋高层住宅组成,A、C栋19层,B栋17层;1栋幼儿园。项目8月11日已经开盘,主推A栋组团,包括46-122平方米一至三房,售价19388元/平方米起,带3800元/平方米装修

云山名都

大部分户型带入户花园

云山名都是百荣园三期,由5栋18层高层洋房组成,楼间距大,南北通透,小区配套小学;户型以中小户型为主,户型多样,80-105平方米两房、91-139平方米实用三房,大部分带入户花园、空中花池,均价为2.2万-2.3万元/平方米,带装修。项目购房有优惠,一次性付款可享额外9.7折优惠,按揭额外9.9折优惠。

[加入收藏] [打印本页] [报告错误] [作者:] [浏览次数: ]
相关文章
分享按钮
关于我们 | 联系方式 | 广告服务 | 免责声明 | 招聘信息 | 友情链接 | 公司简介