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铺王之王(全文2)

[ http://www.gzgfw.com/ 来源:互联网 2013-08-14 22:03:33 评论]
铺王之王(全文2)

铺王之王

铺王之王

铺王之王

南都制图:陈婷

铺王之王

广州北京路步行街的雪糕店。

铺王之王

深圳这个商铺有270度的对外面。

铺王之王

铜锣湾波斯富街83号地下商铺。

北上广深港最贵商圈租金稳步上涨,铺王多为带旅游功能的步行街铺

有一个故事,在网上流传很久。一家美国金融公司高管古登被派到北京筹建代表处。跟着地产中介在国贸附近看了几处写字楼后,古登的脸上流露出十分惊讶的表情,“很难想像,我们在曼哈顿的总部每平方英尺(约合0 .09平方米)的月租金是11美元,剔除物业和税金,换算成人民币大概每平方米日租金17元。看到中介手里的报价单,真有一种错觉:我现在是在北京,还是在曼哈顿”。

中国近两年发展迅速,不仅写字楼,商铺租金也是连连上涨。今年6月,深圳、香港都出现了铺王。深圳一间32平方米的商铺,每平方米报价158万元,超过了去年广州铺王的成交记录。而在香港铜锣湾的一个店铺,每平方米售价达到900多万港元。据业内人士分析,铺王有共同性,都是位于有时间沉淀的、带有旅游功能的城市步行街,而且面积很小,单价很高。

就城市而言,铺王的出现成为商业经济的晴雨表。来自第一太平戴维斯、仲量联行、戴德粱行的数据统计,去年至今,成熟商圈的商铺租金稳步上涨。北京、上海、广州、深圳、香港最贵商圈所承担的商业业态有所不同,国际化、现代化程度也不同,但都呈现出向上的发展态势。而最贵商圈也普遍集中于CBD区域和传统核心商圈区域。

广州铺王:

146万元/m 2(成交)

2012年初,北京路步行街一间面积9.6平方米的商铺被一位香港投资者以1400万元购得。资料显示,当时北京路一线商铺的售价基本在50万-60万元/平方米,上下九路商圈商铺的成交单价在30万元左右;天河商圈的成交单价普遍在20多万元;珠江新城的商铺,有业主叫45万/平方米的高价,但并没有成交,一般成交价还是在15万-30万元/平方米。

这间商铺之所以成交价如此之高,除了本身铺金贵外,还与投资人的资金承受力有关系。据其了解,北京路的投资客主要来自香港、澳门和本地。相比之下,香港、澳门的投资客承受价格能力比较高。此次成交的商铺是带租约的,每个月租金是6万元,租金回报率为5%左右。而在香港,一般商铺的租金回报率在2%-3%,甚至是1%.

深圳铺王:

158万元/m 2(报价)

2012年6月,深圳东门人民北路的明华楼与文华楼下面,一间32平方米的商铺,每平方米报价158万元,总价5000万元。

这个小店铺目前正分租给三个小吃店使用,分别是绝味鸭脖、天美汇、卖糖炒板栗的店。一个店能容纳下三个商家同时营业,且互不影响各自做生意,正是有赖于“270度”的对外面,这样的转角铺较少见。据中介方透露,店铺每个月光一个店就可收租20万元左右。

“总价5000万元,在东门来说不算高,但单价158万元就很高了,客户算算这个单价,就退缩了。”附近的中介说,深圳东门商铺至今最高的成交单价是80万/平方米。该商铺如果成交,158万/平方米将是深圳乃至全国最贵的铺王。

香港铺王:

900多万港元/m 2(成交)

2012年6月初,香港铜锣湾波斯富街77至83号波斯富大厦地下K号铺,以约2亿港元易手。该铺位面积仅约18.58平方米,每平方米售价达到900多万港元。该商铺面向勿地臣街及时代广场,连接罗素街,称得上铜锣湾的金三角地段,人流畅旺,亦属内地游客必到之处。原店主持有商铺三年,获利高达1.5亿多港元。

五大城市商圈趋势

北京

核心商圈偏向时尚

哪些商圈的商铺投资潜力最强劲呢?“每个城市都有自己的特点和发展速度。”戴德梁行商业部助理董事伍林表示,北京、上海、深圳的业态比较丰富,如购物中心、休闲购物公园等,偏向时尚,而广州的商业业态不多,比较务实。

北京传统商圈以西单商圈、王府井商圈为代表,属于游客、青年人的时尚商业中心。中高端品牌主要集中在国贸三期、三里屯北区和新光天地。目前,核心商圈的购物中心业主开始大面积调整租户,大量中高端品牌和新锐时尚品牌取代表现欠佳的商户成为新的租户,珠宝手表、高端服饰和超市等中高端零售商表现尤为活跃,正积极扩张或者升级门店。新增商铺也主要位于朝阳区和东城区王府井商圈。

上海

租金高企一铺难求

上海南京西路商业圈是上海最早的一条商业街,在20世纪这里就是上海的十里洋场,是中国最热闹、世界级的高档名牌专柜最多的区域。此外,古北区与徐家汇区的商店租金也在节节高升,现在已经很难找到店铺,几乎是一铺难求。

商场升级也在上海各大商圈继续上演,以此提升投资空间。梅龙镇广场结束了与大食代的租约,将地下一层改造成更高端的美食广场,港汇广场将原本一楼的黄金铺位入住了古琦(G ucci)。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜指出,预计未来核心商圈餐饮租户的份额将稳步增长。

深圳

南山商圈潜力大

深圳未来可以关注的是南山商圈,发展非常迅速,现在南山区有约70万平方米优质商铺供应,随着住宅市场发展愈趋成熟,未来5年将增加约90%.新项目主要分布在后海中心区、南油及蛇口,总租赁面积达到134万平方米。例如宝能太古城预租率达70%,计划于今年四季度开业。现已签约品牌有华润精品超市、华谊兄弟影院、O ME G A手表、宝格丽手表、G A P、H & M等,其中华谊兄弟影院是首次进驻深圳。

香港

租金高到“不合理”

而在香港,一项全球顶级购物街道租金的调查显示,铜锣湾区商铺每月每平方米租金高达13601港元,全球排名第2.另外,铜锣湾、中环及尖沙咀,也囊括亚太区顶级购物街道租金首3位。

香港的商圈发展依赖于内地市场。铜锣湾区尤其是罗素街一带游客众多,最能负担高租金的零售业务,包括珠宝、钟表及顶级名牌,罗素街已成为世界知名购物街。罗素街、利园山道一带最近录得多宗高价成交。香港零售管理协会主席麦瑞指出,铜锣湾的租金已达“不合理”水平,但仍“有价有市”,只因受惠于内地旅客的强劲消费力,各国名牌都以抢占黄金地段商铺为市场策略。

广州

北京路上下九最旺

“一线城市,传统的步行街从零售店向综合商场转化。”中原地产工商铺商铺部副总监法永能说,国际一线品牌进驻北京、上海较早,高档购物中心发展较快,而广州则相对较慢,从友谊商店向太古汇、再向珠江新城转移。

在广州,最旺的商铺当属北京路步行街和上下九步行街,广州房地产租赁管理所公布的2011年广州房屋租金参考价显示,北京路步行街商铺以每平方米1650元的月租成全市最贵商铺,其次是下九路步行街每月1200元/平方米,这也是广州仅有的两个租金“上千”的商业路段。天河商圈继续引领高端市场,尤其是太古汇,无论从品牌及硬件上均给广州高端零售市场带来惊喜。此外,珠江新城商圈高德置地、花城汇一期租赁日趋活跃,并以餐饮娱乐及服饰连锁店为主。

广州传统商圈则以批发为主,是专业市场的集中地。另外新增供应中近95%位于一些新兴商圈,如珠江新城和番禺新城。

共性

铺王多在步行街至少20年历史沉淀

出处铺王多是步行街旺铺

2012年6月,深圳铺王现身。深圳东门人民北路的明华楼与文华楼下面,一间32平方米的商铺,每平方米报价158万元,总价5000万元,超过了广州铺王的单价。

广州铺王也是今年年初出现的,单价约146万元。紧邻广深的香港,今年6月初,新铺王也诞生了。铜锣湾波斯富街77至83号波斯富大厦地下K号铺,每平方米售价达到900多万港元。

不同城市,铺王的产生却有着相似的背景。戴德梁行商业部助理董事伍林分析,“铺王所在地段肯定是有时间的沉淀,至少20年。”

“基本上都是步行街的街铺。”美联物业广州工商铺总监林泊山说,比如深圳的东门步行街、广州北京路、北京王府井、上海南京东路等,步行街的兴旺程度远超过其他地方。“步行街规模不大,如北京路纵深800余米,有限的范围构成供应量奇少。而且步行街带有城市的旅游景点功能,外地人来了都会去逛一逛。”而就大型购物商场而言,好的铺位开发商不会散卖,差的,开发商没有信心做旺才会隔开来卖。而一旦隔开商铺来卖就无法考量整体经营、诚信经营等各种问题。

所以,能够产生铺王的地段,一定是公共商业的重要位置,客流很大,交通便利性,店铺四周的通透性缺一不可。

身量不会很大越细越金贵

另外,戴德梁行商业部助理董事伍林介绍,“铺王的面积不会很大,一般在20平方米以内,太大则总价过高,投资客接受不了。”对于商铺买卖而言,一直是“越细越金贵”,例如在北京路同一路段,一间10平方米的小铺单价,一般可以比50平方米的商铺单价高出20%-30%,可以比100平方米的商铺单价高出50%.

以上两点是铺王产生的必要条件。虽然价格高企,一些有实力的投资者也十分热衷,但由于放盘十分少,导致成交也非常少。一年未必能有一间铺出售,一旦有商铺放出来,往往会有多个投资者洽谈,从而抬高了商铺的售价。

物以稀为贵。在广州,北京路、上下九路商铺比较优质,但是放盘的很少,主要因为目前调控政策,资金流向优质商业地产,而且业主也担心卖了旧铺后难以找到更好的投资渠道。

现状北京上海靓铺买卖少

而北京、上海,至今没有传出铺王的概念,“不是没有,是太金贵,买卖很少”,业内人士表示。北京、上海与广州深圳步行街的商铺有所差别,“北京、上海与广深不同,商铺的产权大部分属于国有企业或者在部分华侨手上,买卖的状况非常少,都是以租赁为主。”美联物业广州工商铺总监林泊山介绍,而广州、深圳,不少街铺是属于私人业主的。

如果北京、上海有这样的商铺卖出,以目前的租金来看,售价绝不会低于广深。2012年1季度北京东方广场的首层租金平均价在每月每平方米3000元左右,最高租金可达到每月每平方米5000元以上,堪成北京乃至全国最贵租金。

租金核心商圈租金稳步上涨

“铺王的存在已经超出了租金、投资回报的范畴,意义在于是商业经济的晴雨表。”戴德梁行商业部助理董事伍林表示。市场屡创新高的铺王,不具有整体市场的参照性,但也反映出商铺市场活跃程度。今年以来,各城市核心商圈的租金稳步上涨,投资前景可观。

北京成熟商圈的商铺,大量零售商排队等候进驻。一些传统商圈在进行升级改造,如王府井商圈,苹果亚洲最大旗舰店将亮相,营业面积约为2320平方米,品牌整合吸引更多年轻消费群体购物,推动王府井区域的租金进一步提升。

上海第一季度的租金保持平稳,激烈的竞争使得各商铺调整定位,更新零售商品牌。来自戴德粱行的报告显示,第一季度租金达每天每平方米56 .18元,预计全年租金涨幅会保持在5%至8%左右。

去年以来,广州市的商铺租金一直保持上升态势,租赁活跃。仲量联行统计显示,2011年餐饮业商铺租金年升幅最为强劲,达12.3%.到了2012年第一季度,一些优质商场在租户租约期满基础上适当上调了租金。

相较于北京、广州的强劲势头,深圳与上海相似,基本保持平稳状态。一季度餐饮、休闲娱乐业以及教育培训业等在内的体验型商业继续保持良好的发展势头。而在香港,虽然一季度香港岛的租金有所下降,但在大陆游客消费不断攀升的带动下,商铺整体租金预计也将稳步上涨。

采写:南都记者 王艳玲

链接

厦门铺王:40万元/m2

据报道,2011年,厦门、武汉都出现商铺价格居高的案例。厦门中山路,一条老牌商业街,西段沿街店面达到每平方米25万-30万元,而中山路东段虽然客流比较少,沿街店面价格一般在20万-25万元之间。当时,有两家店面的挂牌价达到了每平方米40万元,因为位置在中山路公交车站、好又多对面,每天的客流量很大。

武汉曼哈顿商业中心,去年一手商铺的价格最贵卖到15万元/平方米。

全球最贵商铺租金排行榜

全球房地产咨询公司高纬环球(Cushm an & W akefield)2011年对全球63个地区、278个顶级购物区进行年度调查,发现2010年6月至2011年6月,逾半地区的租金呈现升幅,其中亚太地区平均升幅12.2%.他们还排出了全球最贵商铺租金排行榜。

第1贵:美国纽约第5街,平均每平方米租金约15747港元,升近22%,成功蝉联全球最贵零售租金城市。位于767号的苹果专卖店,地面上是一个正方体玻璃罩,然后是地下仅仅约1000平方米的专卖店,却创造着每平方米40万美元的营业额。走在名牌林立的第五大道上,脚底下仿佛踩的都是黄金。

第2贵:铜锣湾一线店铺,每平方米租约14822港元,升16.7%,升幅较前年的9.6%更明显。

第3贵:日本东京银座。

北京王府井每平方米租约2648港元,升幅超过1倍,排名亦维持第16位。

售 最高146万元/平方米

租 最贵8571元/平方米

其中广州销售单价铺王出自北京路一雪糕店,而租赁单价铺王则出自白马大厦一铺面

铺王之王

天价铺多出于北京路步行街。

铺王之王

这间雪糕店就是广州销售单价铺王。

铺王之王

天河又一城人流很旺。

铺王之王

北京路堡狮龙因为之前的档位租金太高,搬到永汉电影院旁。

铺王之王

销售单价铺王月租6250元/m 2,理论上说,该店要在营业时间内每小时卖出近34个雪糕,两分钟卖出1个多雪糕才有钱赚

深圳的天价铺王是东门人民北路一个32平方米叫价5000万、平均每平方米158万的商铺。作为省城的广州,其天价铺王又隐身在何处呢?

很多人会说,不在天河路就在北京路。以天河城为代表的天河路商圈兴起于上世纪九十年代,经过近二十年的发展,已在一个面积不足3平方米公里的区域内聚集了超过150万平方米的商业面积,足以堪称华南甚至全国第一大商圈。而北京路商圈则地处广州千年商都发源地,有广州最声名远扬的步行街,有两千年的文物遗址,有岭南特色的建筑。街上的商店如同木棉花,开了又谢谢了又开,唯一不变的是千年商都的蓬勃生机和瀑布式的密集人流。

记者调查发现,广州销售方面的单价铺王是北京路的一家雪糕店,为146万元/平方米,而租赁方面的单价铺王则出自白马大厦一个3.5平方米的铺面。

网传

北京路有天价铺2 4 m 2放盘6000万

去年6月,广州媒体曾报道,北京路商圈一个8平方米的小铺创下1200万元的成交价,相当于每平方米150万元。最近,随着深圳天价铺的出现,南都记者在网上看到一名“澄海后生仔”网友发出感叹:“北京路24平方米放盘6000万”。目标似乎锁定了北京路商圈。只是不管8平方米商铺最后成交1200万还是950万,那个“24平方米放盘6000万”的消息如果能够证实就足以高过深圳的天价铺。

在南都记者多方求证、调查下,终于找到经手“24平方米”商铺的中介———美联物业,其工商铺主管江芝儆告诉记者:“的确有这回事。当时对外的叫价是6000万,今年4月份成交的价格是4200万,不过24平方米指的是商铺的首层面积。”原来,这是一栋4层半的商铺,产权面积133平方米,其中首层面积24平方米。这家铺原本卖珠宝,叫金利珠宝,业主为三兄弟,都是香港人。“虽然是天价,但很多人过来谈,最后被一个香港证券投资商的老板以4200万的价格买下来,按产权面积算,单价约31 .6万元/平方米。”

真相单价铺王“9 .6m2,成交价1400万”

“要说广州的铺王,应该是北京路的一个雪糕店”。江芝儆告诉记者,这家雪糕店其实就是广州媒体曾多次报道过的那个8平方米的商铺。不过,它确切的产权面积是9 .6平方米,首层6 .2平方米,二楼3 .4平方米。这个铺位二年内成交了2次,最近一次的成交是今年年初,成交价1400万,成交单价近146万元/平方米。“也是香港买家,当时是带租约的,雪糕店每月租金6万,这还是实收价,不包括14%的税点。”按业内说法,一般铺面营业额为租金的三倍才有钱赚,也就是说这家雪糕店月营业额至少要18万。“千万不要小看北京路的瀑布人流,据我所知,这家店的月营业额大约在22万-25万元。”江芝儆透露说。以最低2 2万元营业额计算,每天则需进账约7 3 3 3元,按最便宜的18元/个的雪糕计算,即每天需要卖出近408个雪糕,若每天营业时间12小时,那么每小时需要卖出近34个雪糕,即两分钟卖出1个多雪糕。

如此高频率的节奏可以达到吗?本周二下午,记者慕名找到这家位于北京路青宫电影院对面的“丹迪当”的天价铺。还未走近,远远就闻到一阵浓浓的奶香味。窄窄的店内有3位店员。一个在清洁地面,一个在做爆米花,一个在烤雪糕皮。这里最出名的就是雪糕,顺便也搭卖各种冷、热饮和小吃。一个单色小雪球18元,两个小双球22元,一磅雪糕卖86元。由于是上班时间,北京路逛街的人稀稀疏疏,店里也无人光顾。到下午6点多,人流量明显增多,丹迪当也开始拥挤起来,不少血拼后拿着大袋小袋的帅哥美女蜂拥进去。一位刚接过雪糕的帅哥告诉记者,这还算人少,一到周末和节假日,这里基本都是排长龙的。

北京路多为骑楼建筑,多半为一至四层或四层半的整栋商铺,像雪糕店这样小面积的铺面极为稀缺,因此,从总价上来看,雪糕店1400万的总价在北京路尚属小儿科。据江芝儆透露,目前北京路叫价最高的是一家产权面积为320平方米放盘1 .4亿的商铺。这是一家女装店,在卓越的旁边,经营女装、鞋子、皮包等。据悉,这家店为一公司物业,由子公司拥有,目前出租给总公司。因为是骑楼,后面连接了另外一栋物业,两物业之间的位置可被利用上,所以这家店的实际面积有600平方米,月租大约在60万- 70万,去年这家店铺放盘价为1 .2亿,今年价格又飙升到1 .4亿。“去年曾有铺位叫价8 .5亿,不知道成交没有?”原来,去年4月至8月,北京路一家门面面积20多平方米、总面积1000多平方米的服装店,对外的拍卖价为8 .5亿元。“如果以叫价来衡量的话,那么北京路商铺的总价之王则为12亿”。据江芝儆透露,这是一栋私人物业,业主身世显赫,现正经营童装店,是一栋产权为800多平方米,实际面积为1500平方米的骑楼商铺,2009年曾有买家出价12个亿,但业主不愿出售。

商铺租金调查

步行街北京路一线街铺租金多为2000-3000元/m 2

对于没有最高只有更高的北京路商铺来说,放售、放租量相当少。受供求关系影响,北京路商圈商铺的租金一路走高。

去年北京路步行街铺租全市最高

据广州市房地产租赁管理所公布的2011年广州市房屋租金参考价显示,北京路商业步行街的商铺租金为全市最高,达到每月1650元/平方米,其次是下九路步行街的商铺每月1200元/平方米,这也是广州全市仅有的两个租金“上千”的商业路段。合富置业市场经理梁燕明表示,曾有一间30平方米的铺位以9万元/月的租金水平出租,实际上北京路一线临街铺的租金多数已达2000-3000元/平方米;二线街铺的租金一般为500-600元/平方米。至于商场铺,目前租金一般为600-800元/平方米,如光明广场首层商铺的租金便是700-800元/平方米;银座商场的一些商铺租金也能达1000元/平方米。和去年相比,北京路商场铺租金升幅为10-15%.

租金水涨船高,收益率是否也随之上涨呢?“天价铺雪糕店的年收益率大概为5.1%.”美联物业的江芝儆认为,这样的收益率并不低,正因为如此,这家铺两年来已成功转手两次。“2007年之前,商铺的回报率通常在5-8%,2007年到2009年以及现在基本在2-5%,6%都很少。”在江芝儆看来,持有北京路商铺产权的业主无论收益率多少,都是稳赚不赔。需求大而供应小的矛盾,便是导致北京路商圈商铺租售价格一路走高的根本原因。

“北京路是活招牌”,有商家宁亏不走

不过租金高涨对于商铺经营者来说却不是一件好事。“诸如某品牌(堡狮龙)服装连锁店,325平方米的实用面积月租为30万元,其与业主签了10年,每年租金递增10%.如今,该店的租金已递增到70万元/月。无奈之下,该品牌店日前转到永汉电影院旁边一铺位,200平方米实用面积月租40万元,减轻了不少压力。但新的铺位,一样是每年租金递增10%.”江芝儆表示,除了餐饮业,其余商铺尤其是一些体育品牌服饰店基本都是亏的。

既然亏本为何还要进驻北京路商圈呢“账面上亏,但总体运作上却是赚的。因为北京路的名气和人流,赚足了品牌的知名度和广告费。惠福东和北京路交界处有个茶园,12平方米的铺面,租金6万元/月,再加12万元顶手费。业主从3年前进去一直喊亏喊到现在,却一直不走,因为刚进来时它只是一家店,但到现在已吸收了至少30家加盟店。”原来,北京路就是招牌,只要进驻了北京路的商家,进友谊、广百、新大新都能畅通无阻。所以,满堂红商铺部经理郭海波认为,北京路商铺层层转租并不是怪事,有些商铺转租达三四手,市场的承接力仍比较强劲。据悉,北京路商铺的顶手费一般在50万-60万元/间,少的也要30万元/间,高的要70万元/间。很多业主对于续租的租客还会直接收取‘续约费’,这实际上也就是顶手费。

大型商场直逼北京路一线街铺天河城首层租金最高3000元/m 2

要说广州大型商场群,当仁不让是在天河商圈。天河商圈始于天河城这个点。1996年天河城的开业标志着天河商圈的诞生,“把北京路搬到室内经营”这是天河城刚开始经营时的想法,经过10余年的发展,现在的天河商圈,以天河路为核心,路北依次有广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇,路南则有中怡时尚、天河城、正佳广场。其中,天河城、正佳广场、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。往东延伸有广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货……一个全广州、华南乃至全中国最大的购物商圈已形成。

繁荣的景象并不完全在于拥有多少个商业载体,而在于它的商业功能和辐射能力。作为天河商圈主力的天河城广场,年客流量过亿,因为有空去逛天河城已成为很多广州人的一种生活方式。记者发现,在天河城最赞的是化妆品专卖店,这里的品牌店比其他商场的专柜都大,服务也到位,有时还可以拿到更多小赠品。此外,负一楼的吉之岛也吸引了大量客流。据美联物业江芝儆表示,天河城目前的租金方式有三种,一为利润分成,即从总营业额中扣除相应点数做租金;二以标书定租金,三是前两者取其高,保底分成。如此算下来,天河城首层最贵的租金达3000元/平方米,直逼北京路步行街。位置好的一些二楼铺面的租金最高的也达到了2700元/平方米。

经过几年的长守与品牌的积累,目前的正佳广场在整个天河商圈可谓站稳了脚跟,其首层租金最高可达2600元/平方米,紧逼天河城。就连以前较为冷清的负一层的夹层M层,现在也旺了起来。记者在现场看到,M层目前已发展成为以潮流产品为主的中低消费商场,吸引了大量年龄在18-28岁的时尚潮人,与1-7楼形成了鲜明的差异化经营,据中介周生介绍,跟刚开张那时候比,M层女人街、地铁主通道以及其他特色潮流产品区租金增幅高达230%,出租率达到95%,租金普遍在800-1500元/平方米。而一些如10平方米左右的小餐饮铺,如果靠近通道或电梯旁,最高租金还可达2000元/平方米上下。而相对于天河城、又一城等只租不售的情况,正佳M层是正佳广场仅有的带产权出售的铺面。据周生介绍,目前M层铺面放盘很少,只有少量几个。如一个38平方米的铺面,放盘价为342万元,单价达到9万元。

在日前广州市社科院最新发布的广州商贸业发展报告中显示,目前广州的商圈普遍存在着商业网点集聚度过高,同质化竞争加剧,容易导致商家过度竞争的问题。其中,尤其以天河路商圈最为明显。据对商圈内主要购物中心及百货店的抽样调查,天河路商圈的珠宝金饰类和体育用品类重叠率最高,个别品牌达到100%的现象。

社区商铺珠江新城社区铺租金较高,西区首层铺月租多为450-800元/m 2

相对于大型的商用物业而言,社区商铺这一类型的中小型的物业对于脱离于住宅市场的游资更具有吸引力和可操作性,因为总价不高入市门槛低。据合富置业介绍,目前广州社区铺经营比较好的有骏景花园、华景新城、南景园、丽江花园、广州碧桂园以及珠江新城的富力爱丁堡国际公寓和保利心语、隽峰苑等。

华景新城是天河区开发了20年的成熟大型社区,常住人口近10万人,社区内商业氛围成熟。目前商铺大多数月租金为55-650元/平方米,商铺租金回报在4%-6%之间。如现正对外出售的福门阁三楼的313号铺,建筑面积69平方米,总价92 .7万元,折合单价仅需1 .3万多元/平方米。这家商铺带租约发售,租金回报6%,目前在经营钢琴教学中心,它已在福门阁扎根多年,生源稳定。

租金相对较高的社区铺为珠江新城。较旺的西区首层商铺,月租金多在450-800元/平方米之间;最旺的保利心语和隽峰苑形成的兴国路一带的社区铺,最高租金达到600-800元/平方米。至于租金回报率,越秀城建兴业地产(工商铺)营运总监朱辉估计大约只有三厘左右,因为售价增长太快。租金也在逐年上升,只是增幅赶不上售价,导致两者之间的差距越拉越大。

与2008年相比,珠江新城有些商铺的售价已成倍增长。合富置业星汇商业部主管朱良邑表示,现在珠江新城临街商铺开价15万-20万元/平方米都很正常,相比三四年前的6万、7万元,甚至是两年前的10万元单价,都已有很大幅度的提升。朱辉认为这么高的价钱,其实已透支了几年的空间,至少需要两年时间消化。所以,去年和今年,该区域商铺售价开始横盘整理。

主流专业市场铺租之王在此,3.5平方米的铺月租最高达8571元/m 2

“读不懂专业市场,就读不懂广州。”广东批发市场行业协会提供的估计数据显示:广州年营业额在1亿元以上的专业市场,起码有150多家,占全省的一半左右。对于专业市场里租金最高的美联物业、合富置业以及满堂红一致推荐白马大厦。

位于站西路的白马大厦由越秀地处投资建设,内有商铺2000多个,1993年元月开业后未及半年便声誉鹊起而迅速旺市,大厦年交易额均在20亿元以上,在广州地区超亿元市场评比中排名第一。据满堂红介绍,目前白马大厦首层大多数月租为1000-2300元/平方米,也有地段特别好的铺面,3.5平方米的面积月租金最高达到3万元,也就是说最高达到了8571元/平方米。据一位投资客透露,白马大厦开张前,也就是1991年、1992年,这些铺位大约6万元一个(不带产权),如今仅转手费就多达两三百万。据满堂红介绍,由于聚集效应,白马大厦周边的服装批发中心的商铺也是一飞冲天。如天马服装批发中心,2010年年初才5万元/平方米,到当年年底就已升至8万元/平方米,一年升幅达60%.而到了现在,记者了解到,其二楼面积6平方米到23平方米不等的商铺,今年的放盘价就到了120万-680万元不等,即便包含顶手费在内,平均售价也要15万元/平方米左右。合富置业专家也介绍,天马首层面积10平方米左右的铺位,目前市场售价大多数为18万-20万元/平方米,租金已达1000元/平方米/月左右,回报率普遍都有6%-8%.当然,一些经营不当的商场,至今仍见“吉铺”。

广州桂花岗皮具批发市场是包括白云世界皮具贸易中心、梓元岗、耀桦、天奕、新兴、观绿、中澳、东升、亿森等数十个皮具批发城连成一片的大型皮具交易场所。其中,2003年开业的白云世界堪称规模最大,有商铺1300多间。据介绍,目前该中心首层商铺月租金最高可达2000元/平方米,当然,还有5000元/平方米的进场费以及180万到290万元的顶手费,算下来简直不输白马大厦。

此外,据合富置业梁燕明介绍,经营水晶玉石的华林玉器商圈也是市场需求较旺的专业商圈之一。以荔湾广场经营水晶玉石生意的商场铺为例,铺位门口位于一线马路面的首层铺位,月租金达1000元/平方米以上,而首层商场铺内、位置一般的铺位,月租金也要500元/平方米左右。而后起之秀布匹批发市场长江纺织城的租金也不菲,其首层大多数租金在1300-2200元/平方米/间。专家表示,专业市场商铺一般面积不大,但是一旦商场经营成熟,租金和售价都会翻倍地增长。目前,白马、天马、桂花岗、万菱广场以及一德路海鲜批发市场等专业市场首层的商铺售价都在10万-20万元/平方米,商铺价值甚至超过街铺。

地下商场租金贵、隐形费用高,地下商场铺王或花落天河又一城

确切的说,应该从2009年开始,广州的地下商场开始飞速发展,1.8万平方米的江南新地、两万多平方米的天河又一城、15万平方米的东方宝泰购物广场相继开业,珠江新城8万平方米的花城汇一区也在去年开业。据美联物业介绍,如果要算经营成功,自然首选流行前线和天河又一城。

天河又一城坐落于通往天河城等各大商场、地铁BR T公交的必经之路,日均客流量达30万人次,节假日期间客流量最高更达四五十万人次。天河又一城共设有160个商铺,出租率100%,主要经营潮流服饰、精品店、化妆品等,多数租金为1400-1600元/平方米。其中,租金最高的是一家外资化妆品店,在体育西地铁站出口与又一城接口处,租金为2300元/平方米。

虽然租金不菲,但商家却乐此不疲。记者来到两年前采访的一家特色精品首饰店,店面约15平方米,里面依旧人头熙熙。老板透露,月租金已从两年前的1300元/平方米涨到现在快1600元/平方米,虽然有点高,但每天只要卖到2500元就可以保本。至于具体营业额,老板笑称:这么多人流量,眯着眼睛都能卖啦,现正在筹备第三家分店了。

作为老牌、传统的地下商业旺地,合富置业的数据显示,目前流行前线位置较好的铺位,月租金达1000-2000元/平方米/月左右,而位置稍差的也要800元/平方米/月。其中,流行前线租金最高的是中华广场负一层与流行前线接壤处的一家女装店,达到2800元/平方米。尽管如此,美联物业的江芝儆却认为,如果加上隐性费用,那么天河又一城应该是广州地下商场租金最高的地方。如美联物业日前促成了一间40平方米铺面的承租,租金是6.4万/月,折合1600元/平方米,租金不高,但是承租方还需额外支付3个月即48万的入手费。中原地产商铺部区域经理法永能表示,入手费,其实也就是顶手费,还可以叫做广告费、营销费等。这个费用没有市场价,往往是业主随心所欲地开价。“由于租赁市场供需不平衡,好位置的商铺一铺难求,很多租客往往不惜代价,间接抬高了顶手费的门槛。”

投资建议

美联置业工商铺主管江芝儆老城区较看好五月花广场

对于商铺的经营投资,老城区比较看好五月花广场。它既拥有北京路的人流量,又有非常好的规划。以前广场两边杂乱无章的小商铺、餐饮铺如今已全部拆除,一边规划建新商城,另一边则规划建高达八层的全国最大的室外停车场,一举解决了北京路商圈停车难的大问题。所以,一些打品牌的公司或者自主经营者在无法挤进北京路步行街时可以考虑进驻五月花广场,目前广场首层租金为1400元/平方米。而新城区则比较看好琶洲会展中心一带。2008年广交会整体迁至琶洲后,那一带得到了政府相当大的扶持。规划起点之高,是广州其他区域所不能比拟的。再加上配套、交通,预计5到8年内,可能会超过天河城、甚至老城区的商业。目前,广州国际采购中心等商业项目的售价在3万元/平方米。

合富置业市场经理梁燕投资新兴商场铺,要有“守”的思想准备

投资新兴商场铺,要找准经营定位,也需要有“守”的思想准备和资金准备;投资专业市场铺,首先要了解相关政策。对于位于老城区的,更要了解其未来运营是否会受到市政规划的影响。其次,要了解市场的知名度。再者,投资者应该实地考察商铺情况,听取回来的信息通常与实际会有一定的偏差。最后就是要考量专业市场铺经营的状况及管理。投资社区铺,要留意小区规模、居住人口的密集度。留意居民的生活标准和消费习惯。留意该楼盘内社区铺业态配比的合理性。最后,在选择投资社区铺的时候,最好选择小区主要出入口或居民出入途经小区道路两旁等显眼位置的铺位。
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