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房产中介支招:重签合同即可应对

[ http://www.gzgfw.com/ 来源:互联网 2015-01-19 17:30:54 评论]
房产中介支招:重签合同即可应对

证满5年认定标准有变,看房产证还看网签时间

都说二手房交易税费重,“证满5年”的房源因此在市场上格外吃香,有地产人士甚至表示“不免税,无成交”,而成交的二手房中“证满5年”的比例高达八九成。有些二手房在证满4年多时因各种原因而需要出售,买家为省下税费,一般与业主商定先完成网签锁定盘源再等“证满5年”才到房管局问税递件。不过,从1月8日起,全市各区地税已施行统一的“证满5年”标准,起计时间为房产证出证时间或是契税完税证的时间,而满足“证满5年”的另一个时间标准则是网签时间,必须在二手房满5年后网签的交易才可以被认定为“证满5年”。

水荫路楼梯楼散盘“证满5年”与证不满5年的实际总价差不多。
水荫路楼梯楼散盘“证满5年”与证不满5年的实际总价差不多。

不过,据中介人士表示,如果是房源在“证满5年”之前成交,需要满足新出台的“证满5年”认定标准,可以先撤销原有的网签合同再重签合同即可满足“免税”要求。已通过银行贷款审批的个案也不会因重签合同而重新排队等贷款,交易双方可以向银行系统提交新的合同号,银行在系统中进行更新即可。

据记者近日到海珠和越秀等区域踩盘发现,“证满5年”的盘源不一定比不满5年的房源来得笋。地产人士表示,“证满5年”与不足5年的盘源差别最大在于5.6%的营业税和1%的个税,如果“证满5年”的价格比证不满5年的价格相差6.6%以上,“证满5年”的税费优势根本显示不出来,反而显示业主把买家剩下的税费钱“揣”到自己兜里,买家执着“证满5年”大可不必。文/图:广州日报记者李凤荷

证满5年起止时间看房本和网签合同

据记者了解,以往有些盘源在接近“证满5年”的时间点前放盘,业主要求实收,而买家又想省下一笔税费,一般操作方式是买卖双方先网签合同,待达到“证满5年”的标准,再到房管局进行递件过户手续。在1月8日之前,“证满5年”的标准只是房产证或契税完税证的开始日期,再与递件完税当日的时间进行对比,满5年即可享受“免税”待遇。

不过1月8日后,“证满5年”除了看房产证或契税完税证的时间外,还增加一个“二手房网签”的时间。也就是说,即使是在递件当日该盘源已满足“证满5年”的要求,但只要是“证满5年”前网签合同的,不享受“证满5年”的免税待遇。为此,今年1月初广州各区交登中心在地税宣布新措施后出现去年罕见的门庭若市。中介人士表示,除了“证满5年”的房源成交的原因外,其实排队的最大原因是地税系统升级,1月初积存了不少交易未能交税,故此交易登记中心才会在几天内出现排长龙的情况。

“证满5年”的新规,其实也不难破解。买卖双方只要撤销原有合同再重新网签合同,即可满足条件。即使是以按揭付款方式进行的交易,之前的网签合同已在银行系统审批贷款,也可以向银行提交新的网签合同号,并在系统中进行更新,即可满足条件。

富景花园同为88平方米的单位,一个证不满5年放盘价为238万元,一个“证满5年”的盘源放盘价为245万元,但营业税相差10万元。
富景花园同为88平方米的单位,一个证不满5年放盘价为238万元,一个“证满5年”的盘源放盘价为245万元,但营业税相差10万元。

亿达按揭业务总监肖婉婷表示,二手房买卖双方通过中介系统成交的网签合同,只要签约成功即可锁定盘源,业主不可“一房二卖”,网签合同长期有效。如果买卖双方在证不满5年的时间内签约,需要满足“证满5年”的新标准,双方可以共同向中介提出申请,在中介的协助下撤销原有合同再重新签约,系统就会重新生成新的合同编号以及新的网签时间,就可以满足“证满5年”的新规定。

至于买卖双方直接交易的“手拉手”方式,买卖双方需在网络签约的7天内到交易登记中心现场打印合同,打印出来后网签合同也会长期有效。如果买卖双方自助完成交易而又希望满足“证满5年”的要求,双方可撤销合同再重签合同即可符合最新的规定。

证满5年“笋唔笋”

需算过先知

由于普通住宅“证满5年”可以省下5.6%的营业税,一般买家都希望买到“证满5年”的房源。中原地产新港西分行高级营业经理张玉琼告诉记者,该片区放盘的房源中80%以上为“证满5年”,成交的二手房中高达90%为“证满5年”,由此可见,“证满5年”盘源价格较“笋”已成为普遍买家的共识。

据记者了解,“证满5年”的盘源较“笋”,但如果业主急售,降价的幅度可能比免税来得更大。据中原地产张玉琼介绍,以新港西名盘富景花园(资料、团购、论坛)为例,同为88平方米的单位,一个证不满5年的单位放盘价为238万元,一个“证满5年”的盘源放盘价为245万元,由于价差只有7万元,而5.6%的营业税已过10万元,这两个盘源比较之下,“证满5年”的确可以便宜一点,但5.6%营业税优惠业主已拿走一点,在楼价上相应加价。除了这两个盘源外,富景花园还有一个顶楼的88平方米单位,业主急售价只需220万元,“秒杀”以上两个盘源。

中原地产水荫路分行高级营业经理钟志明表示,“证满5年”的盘源在该区域成交占比达80%以上,不过买家对“证满5年”的盘源有偏好,对于较低价的证不满5年的盘源有“偏见”,买家宁愿多给业主钱,也不愿意多给税费,中介非常难以说服这些买家。他举例说,去年12月该分行成交的一个盘源“证满5年”,成交为239万元,后来又有一个证不满5年的类似盘源成交,业主实收225万元。两个盘源相差14万元,以营业税5.6%和1%的个税来算,225万元的最终总价也在240万元左右,选择239万元的买家虽然因“证满5年”税费优惠而选择该盘源,其实在房价上并没有享受到优惠,税费优惠都让业主揣到兜里。

钟志明再举例说,水荫路楼梯楼一个101平方米“证满5年”4楼单位,成交价230万元。随后,楼上5楼同样朝向同样面积的101平方米放盘,证不满5年,业主实收价为210万元。即使算上5.6%营业税和1%的个税,这个证不满5年的单位成交价比“证满5年”的成交价更笋了。

证不满5年的盘源在即将满5年之际放盘,提前签约延后递件的做法多数来自于买家,他们希望借此省下5.6%的营业税,不过配合与否要看业主态度。他们之前曾有买家看中君汇世家(资料、团购、论坛)133平方米的单位,该单位在今年5月就“证满5年”,为此买家提出双方先签约并支付100万~200万元的首期,等到5月满足“证满5年”才递件。不过业主因急于等资金周转,希望短期内成交,不希望配合买家的免税做法,双方谈不拢而告吹。

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