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2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

[ http://www.gzgfw.com/ 来源:互联网 2014-11-28 16:28:12 评论]
2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

字典里并没有这样一个字,我们也无法意会地给它编排一个发音。但是,如果远古造字的仓颉能够预见到2012年中国房地产的处境,脑海中或许可以浮现出这个词:“水火” 楼市在年中7.21遇到的大水,年底市场的火爆,不是哪一个词汇可以准确表述的,从人的感受上,或许可以解释为 纠结。

一是有关部门的纠结。

始自2010年的房地产调控政策持续两年,一度使房地产市场门庭冷落,房价上涨幅度在一定程度上得到遏制,开发商大呼楼市入冬。然而进入2012年5月,由刚需楼盘放量、部分城市核心区楼盘降价促销引起的买房潮再次引起有关部门关注。2012年上半年,中央督导组进京调研,被许多业内人士认为会是深化调控的前奏,房产税与取消预售制度传言使那一时期房地产股票几度跌停。楼市,刚刚复苏的火苗似乎又要被浇上一盆冷水。

然而事实出乎了所有人的意外。“督导”无疾而终后不久,全国主要城市房地产市场迎来集中爆发,销量猛增、价格止跌,买房人经过“金九银十”短暂对政策的观望后果断出手,各大开发商“适时”地通过“挤牙膏式卖房”、“饥饿营销”等手段造成新盘恐慌,一房难求的局面最终在2012年底翘尾。业内人士称:2012年房价已然筑底,房地产调控某种意义上讲效应渐失……

对有关部门来说,纠结的2012年,以局部市场失控收场。

二是开发商的纠结。

在接受记者采访的几位房地产上市公司人士中,有人表示,到了8月份还没有完成半年指标,全年销售任务的60%还砸在手里,完不成任务似乎已成板上钉钉的事。

毕竟,前三季度,对于大多数开发商,尤其是非刚需楼盘的开发商无一不感受着”寒冬”般的市场环境:库存加大;银行银根缩减;限购政策不见松动;买房人持币观望;各地质量门、破产门频现;不得不降价促销,一些地区7折盘再现楼市……即使是二手房市场,再次出现了关店潮。

“当时我们想,如果到了11月楼市再不回暖,只能靠打价格战了。”一位开发商私下对记者表示。让他纠结的是,如果降价,必将经受前期业主“价格维权”的挑战,可是不降只有死路一条……

让开发商无比期待的“金九银十”并没有带来火爆是市场表象,但他们的失望之情还没过去,奇迹发生了。进入11月,随着一批黄金地段热点楼盘的出炉,以及不少积累众多买房人的老盘取得了销售许可证,加之银行存准利率下调等因素联合作用力下,楼市突现火爆,金茂府、金茂悦、远洋天著、常楹公元、路劲世界城、金融街融汇等抢手楼盘带火了整个即将入冬的楼市。

正如一位开发商所说:纠结的2012年,最终却以热销收场。

 三是买房人的纠结。

2012年,是买房人近几年买房的最佳年份。保利春天里、金融街融汇、龙湖时代天街[最新消息价格户型点评]、首创芭蕾雨、路劲世界城、天恒乐活城[最新消息价格户型点评]等众多刚需楼盘入市,直接使大量真正的住房需求者得到实惠。另一方面,以通州、大兴、昌平区域为代表的热点区域,房价在短时间内下挫,区域内刚需得到买房机会。在2012年的上半年,投资客在京基本绝迹,房地产市场真正成为刚需的盛宴。

很多买房人由此产生幻想:房价将进一步下降,“再等等”的思潮涌现,为年底的抢房埋下伏笔。进入下半年之后,一批改善性刚需楼盘浮出水面,金茂悦、常楹公元、远洋新悦等名盘又现排队买房,众多老项目后期随行就市进入销售期,而且推出的俱是竞争力强劲产品,购买力得到释放。千人排几百套房的案例层出不穷,抢房潮再次兴起,价格又一次回到调控前水平,失去上半年好时机的买房人又一次后悔莫及。

买房人来说,纠结的2012年,最终以失望收场。

楼市价格放水

2012年年中,东四环豪宅项目保利东郡以38000元单价推出100多套130平方米小户型,引起业内震惊,当时该项目周边同档楼盘价格均价都在50000元/平方米左右。《东四环房价跌破四万元均价》是那一时期媒体报道最多的内容。它之所以受关注,缘于在此之前,京城五环内楼盘鲜有降价举动,价格松动较大的区域集中在大兴、房山、昌平、通州等区县。按照保利北京公司副总经理王英男的话说:跑量是那一时期房企最重要的任务。

当时,一份针对500强房企的测评显示,库存达到了惊人的4.9945万亿元。此外,房地产行业大量债务今年也将密集到期,来自世联地产的数据显示,大约1000个离岸私募债、约1000亿元的房地产基金和2500多亿元信托都将在年内到期;而大约2万亿元的民间信贷也将集中在今年考验房企的偿付能力。业内人士发出警告:巨大的考验将迫使行业加速去库存,楼市即将进入全面促销、全面降价阶段。

于是,大量房企促销活动开始。如2011年曾全线8.5折降价促销的恒大地产又开始在全国22个城市60个楼盘中打折促销,最高可享9.2折;保利地产在全国40个城市率先启动打折,涉及100余个在售项目和2万套房源;2月18日起至3月31日之间,招商地产分布在全国14个城市的22个在售项目启动打折促销,等等。来自世联地产的数据显示,从去年下半年以来,其监测的28个城市降价楼盘已经增加到约700个。

在北京,仅五一期间,就有诸多知名房企推出大量促销活动,甚至推出“半价房”、“购房直降4000再送车位”。

据了解,2012年上半年,”以价换量”成为房企明智之选,而死扛房价则造成项目的滞销。相关数据显示,位于北苑地区的天润福熙大道2012年近半年期间,仅签约25套,而进行了促销的周边楼盘世华泊郡、润泽公馆两项目销售量都在150套左右,均价在每平方米25000-26000元之间。

2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

7.21大雨考验了北京脆弱的楼市

雨水问责北京楼盘

北京楼市的历史,一定要铭记2012年7月21日这个日子,一场雨水洗礼了脆弱的房地产市场,也给尚在前行中的楼市敲响警钟。

暴雨后第三天,著名围棋手聂卫平在其微博发布这样一条信息:大雨时,往往顶层担心漏水,而我家在一层,却遭遇水漫金山。水从二层流下来的,搞不清都从什么线路进来的,结果一会儿就把客厅给淹了,并向地下室涌……此消息一出,立即饱受舆论关注,更有网友指出,暴雨之下,“纵然棋圣也有此般无奈”。

这只是居民受灾现象的冰山一角。为数不少的已入住或在建的楼盘质量问题、防水问题现形,“楼水水”、“房漏漏”等网络词汇层出不穷。

开发商找出了众多“理由”或搪塞或推责。“当晚小区外面路上积水很深,小区里的水排不出去,才导致地下室排水通道雨水回流”、“进水原因是项目所在区域市政管网饱和,外围大市政排水系统无法将小区降雨迅速排出,市政水位高于园区水位导致雨水倒灌,在园区各类排水设备设施全面启动的情况下,仍无法满足排水所需,因此事故系天灾,公司不负责赔偿损失”……对此,阳光[最新消息价格户型点评]100置业集团常务副总裁范小冲表示,暴雨考验了各小区物业管理水平及开发商应急预案是否完善。客观因素方面,地势低洼、市政排水系统不完善等因素导致部分楼盘出现“内涝”。但需注意的是,在其背后反映出的不少楼盘存在的内在问题:一些项目排水系统没有严格按规范标准进行设计,导致暴雨来临时无法正常排水;其次是小区物业管理问题,这也是最为核心的问题之一。

2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

质量问题在地产市场冷淡时显得尤为突出

 水货楼盘充斥市场

房地产市场在黄金时期,质量问题往往被忽略,究其原因,业主担心社区质量、管理问题曝光,会影响到楼盘的升值或保值,因此往往主动吃下哑巴亏。因此,在全国地产在下行通道的形势下,大量的问题出现了。

最具代表性的就是太原星河湾。一度被称为豪宅典范的星河湾在广州起家,在北京、上海确立豪宅领头羊地位。各个城市的星河湾项目,其销售价格都比同区域其他楼盘价格高出许多,然而浮现出的质量问题使这个曾经的大鳄风光不再。北京一位媒体人一个星期内多次进入太原星河湾实地调查。据他实地整理业主所反映的问题,天棚、墙面、厨卫等方面均存在问题。例如天棚方面,有明显裂纹、整体坍塌、颜色不一致、刷漆不均匀、角线不直等,太原星河湾存在的精装修问题,总计41处。太原买房人进行了为期半年的“维权”活动。

被曝出问题的不仅仅星河湾一个名企。中国首家以房地产为主业的世界500强企业,2012年屡次曝出楼盘质量问题。从内部的装修质量问题,到外部的“瘦身钢筋”和可燃外保温材料的使用,该企业地产品牌也再次受到质疑。在安徽马鞍山,多栋在建高层住宅使用了不合格的钢筋。据有关媒体报道,原本12毫米钢筋被8毫米替换,纤体效果惊人。并戏称这是用1.6米马云的脊梁支撑起2.23米的姚明……

几个月之后,该企业在北京、上海等地的项目也因质量问题引发大量业主维权。业主反映交付的精装房防盗门质量缩水、地板也并非承诺的森工实木地板、入户门楼影响采光等多处质量问题,指责开发商以次充好。另外,上海绿楼盘业主就项目存在的阻燃材料不合格、防盗门厚度不够等问题向该企业提出抗议。

这一时期,地产龙头万科也不能幸免。各地万科产品毒地板门、纸板门、墙裂门、设计门、诚信门纷纷浮出水面……

2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

门可罗雀的售楼处是上半年北京楼市的真实写照

房产销售冷淡如水

2012年,北京楼市惨淡开局,受房地产调控政策和春节档期的双重影响,2012年1月北京楼市住宅成交4437套,环比2011年12月份下降7成,同比去年1月份成交量同样下降6成。自2009年以来,创造了连续三年开年楼市成交的最低值,春节7天假期更是出现了三年来首次零网签的记录。

搜房网数据监控中心的数据显示,北京2月成交出现了同比、环比均有较高幅度的增长现象。同时,最近有很多声音提出了楼市回暖的说法。但专业人士去指出。从以往的经验来看,由于今年1月、去年2月份受到春节假期限制,为一年当中成交量最少的月份,楼市成交接呈低迷状态,今年2月份住宅成交在春节后出现增长应属正常现象。但是如此大的涨幅,并非是新建商品住宅的市场因素导致,而是因为2月北京住宅成交5514套中,大部分为保障房签约。据市住建委网站的数据显示,2月北京新建住宅中保障房签约超过五成,新建商品住宅成交数量只有不到一半,相比1月份,北京新建商品住宅成交并没有出现明显回暖迹象。

与试图救市的“数据”相比,各大售楼处的景象是真实的写照。那一时期《广厦时代》探盘记者所到之处,皆是售楼处门庭冷落的景象,除了一些纯刚需楼盘因为价格、打折促销力度等因素稍有人气外,五环内有很多高档盘几个月都是零成交。

 红五月楼市初火

2012年5月,北京市新建住宅签约10502套,环比4月大涨34.25%,同比2011年5月上涨42.96%。其中期房签约8419套,环比上涨41.69%,现房签约2083套,环比上涨10.74%。5月北京市住宅总的成交面积为117.83万平方米,较4月增加31.2万平方米。从2012年以来各月的成交数据来看,“红五月”名副其实,2012年来单月住宅成交量首次突破一万套,为近三年来,5月成交量最高的一年;除去保障房的成交外,商品住宅的成交量较之前也有一个较大的提升。截至5月31日,北京市新建住宅库存总量为83278套,总面积为1011.74万平方米;总套数较4月减少近2000套,面积减少42.3万平方米。

据统计,2012年5月,部分住宅项目的签约率已经接近90%,大部分项目签约率过五成,可见红五月很好的消化了4月及5月新入市的房源。

北京万科副总经理肖劲在接受记者采访时表示,楼市走出低谷进入回暖阶段的原因,主要是宏观经济减速,使不少买房人开始预想房地产市场受到进一步抑制的压力降低。

而万柳等地块高价成交,也促使买房人预见到房价下行基本可以排除可能性。

2012年房地产调控总结:各方纠结中博弈

二手房的房源大量推出,使买房人有了更多置业选择

购房场面火爆

进入9月,北京楼市新盘提价、二手房涨价,很多购房者已从年初的淡定变成了当前的恐慌。

从金茂府、金茂悦、远洋天著、常楹公元等中高档项目,到首创芭蕾雨、金融街融汇、路劲世界城等刚需楼盘,在开盘当日,均出现了千人抢购区区几百套房的场面。

但据记者了解,北京这一轮抢房潮主要集中在少数位置优越、价格合理、配套齐全的楼盘,即使在淡季,这样的楼盘也是稀缺品。需要特别指出的是,抢房场面在某种意义上讲是开发商饥饿营销所致,即拿少数房源试水,积累大量客户,开盘即造成抢购的局面。而北京尚有众多房源可供选择,据了解有9万套左右,买房人不可因为这些楼盘的火爆销售场面就武断地认为北京房源稀缺,价格即将大涨。

有关部门以及行业专家不得不出来澄清:北京并未出现恐慌性购房。北京市房地产协会秘书长陈志在接受记者采访时表示,受益于下半年楼市的“翘尾”行情,2012年北京新房市场是调控近3年来成交量最高的一年,预计将达到9.1万套。他称“恐慌性购房”只属于热点区域热点项目,并不代表楼市整体,北京市场基本处于动态平衡之中。

二手房市场也迅速回暖。从下半年开始,无论是重点学校的学区房、城区位置但房龄超过20年的老房子,还是近几年成交的次新房,甚至五环沿线的二手房均开始进入卖家市场。几个意向买家被要求一起竞价、成交后房主擅自毁约、议价空间缩小、坐地起价等现象层出不穷。

就在上一周,一条二手房一天涨价70万元的新闻,进一步加剧了购房恐慌,虽然最终被官方辟谣,但二手房市场的紧俏程度可见一斑。从今年5月份就开始在二手房市场寻找购房机会的黄先生告诉记者,几个月来他看了不下30套房子,有的是房主临时变卦不卖的、有的是当场涨了20万元的,还有的是本已签约,但有人出了更高的价格,房主直接毁约的……

类似黄先生的遭遇在今年下半年的二手房买卖中频频上演,很多购房人因为种种原因错过了买房时机,并直接导致12月份二手房市场的火爆甚至抢房。对此,伟业我爱我家副总裁胡锦辉预计,二手房市场明年的成交总量将维持今年的水平,价格可能会有所上涨,但在政策不会有重大变动的情况下,价格在2013年也不会出现大幅上涨,没必要因为恐慌,紧张入市。

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